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乐居财经 李礼 5月29日，西南证券发布地产行业周报。

5月 44城新房成交面积同比+13%，环比-9%；14城二手房成交面积同比+59%，环比-12%。截至 26日，5月 44城新房累计成交面积同比+13%，环比 4月同期-9%；全年累计同比+10%。其中，一线城市 5月累计成交同比+76%，环比4 月同期-14%，全年累计同比+34%。二线城市 5月累计成交同比+8%，环比4 月同期-6%；全年累计同比+7%。三四线城市 5月累计成交同比-8%，环比 4月同期-12%；全年累计同比-2%。5月 14城二手房累计成交面积同比+59%，环比 4 月同期-12%；全年累计同比+54%。4 月以来重点城市新房、二手房市场热度普遍出现下滑，5月仍延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑。

杭州第四轮集中土拍维持较高热度，民企积极性提升。5 月 23 日杭州完成第四轮集中土拍，9 宗地均成功出让，总建面 76.6 万平方米，成交总金额 138亿元。此次出让地块位置比较核心，多宗地块位于热门板块，其中 6宗地块均触及封顶价摇号成交，整体溢价率达 9.43%，延续了前三轮的高热度。从拿地结果来看，本次 9 宗涉宅地均被民企获取，其中滨江以 52.1 亿元总价获取 3宗地块，其他本土中小民企表现也较积极。无锡于同日完成第二轮集中土拍，5 宗地均底价成交，依然依赖城投托底，市场分化明显。

22城土拍量缩价涨，热点城市热度回升。据中指院统计，截至 5月 23日，22城涉宅用地合计推出 343宗，规划建面 3066万平方米，同比下降 44.2%；成交 267宗，规划建面 2380万平方米，同比下降 33.4%。成交楼面均价为 14700元/㎡，同比上涨 23.4%，平均溢价率 8.2%，较去年同期提升 3.1pp。各城市分化明显，北京、杭州、上海等城市维持较高热度，今年以来地价达上限的比例超 50%，而长春、郑州、无锡等城市出让地块底价成交仍为主流。从拿地企业来看，央国企仍为拿地主力，22 城中央国企拿地金额占比超 50%，民企拿地力度有所改善，拿地金额占比为 32%。

首二套主流房贷利率降幅趋缓，市场修复仍需政策支持。贝壳研究院监测显示，2023 年 5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为 4.0%，较上月微降 1BP；二套主流房贷利率平均为 4.91%，与上月持平。5月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落 91BP 和 41BP。首套住房贷款利率政策动态调整机制下，5 月百城整体首二套房贷利率差扩大至 91BP。政策调整频次下降，根据中指监测，截至 24日，5月各地出台政策的频次仅 29条，不足 4月一半，以局部放宽“限购”、降低落户门槛、发放购房补贴等政策边际微调为主，热点城市优化的政策力度亦较小。考虑当前市场恢复动能较弱，仍需更大力度的政策支持稳定购房者信心和预期。

投资建议：西南证券认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科 A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。

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